Устали от городской суеты? Решили купить земельный участок в коттеджном поселке в Екатеринбурге, чтобы построить дом своей мечты и не столкнуться с неожиданными рисками при покупке участка? Не стоит слепо доверяться яркой рекламе и пылким рассказам опытного менеджера компании-застройщика!
За умеренную, по уверениям рекламодателей, сумму можно приобрести поистине райскую землю в коттеджном поселке! Но на самом ли деле так всё безоблачно и какие риски при покупке земельного участка нужно учитывать?
Какие основные риски в приобретении земельного участка?
Основные риски такой покупки, с которыми чаще всего сталкиваются покупатели земельных участков и домов с земельным участком:
- Приобретение «не той» земли (юридические риски и ограничения использования)
- Недооценка участка и скрытые обременения
- Отсутствие или недостаточность коммуникаций
Главным риском здесь может быть покупка земли «не той», которую так красочно описывал продавец. Часто он говорит лишь о видимых её преимуществах, однако о недостатках заведомо умалчивает (скажем, о реальном её назначении и виде разрешённого использования). К примеру, по закону возведение жилых объектов допускается лишь на специально предназначенных для этого землях: если категория земель и ВРИ не подходят под индивидуальное жилищное строительство, то строить дом на таком участке нельзя, а нарушение этого требования может привести к штрафам и даже к изъятию участка из пользования.
Имеется риск, что земельный участок в коттеджном посёлке на данный момент недооценён с точки зрения рисков. Покупатель останавливает свой выбор на привлекательном участке, даже не подозревая, что проведены не все исследования его характеристик и параметров. Бывают случаи, когда земля является законной частью водоохраной зоны, расположена в зоне с особыми условиями использования территории или под ним проходит кабельная магистраль. Значит это следующее: строительство на этой земле может быть категорически запрещено или серьёзно ограничено. Кроме того, кабель нуждается в периодическом обслуживании. Это грозит тем, что время от времени на вашей земле будут появляться рабочие, не обращая внимания на законность ваших прав собственника. Исключить такие риски при покупке земельного участка может лишь наличие правильно составленного, согласованного проекта и предварительная юридическая проверка участка перед покупкой.
Ещё один существенный риск связан с коммуникациями. Знайте, что проект коттеджного посёлка (любого) должен иметь так называемый «сводный план сетей» и чёткое понимание, какие инженерные сети, дороги и мощности будут доступны конкретному участку.
В этом плане отражаются все планируемые на данной местности дороги и коммуникации, а также должны быть профессионально просчитаны требуемые мощности. Чаще всего земля реализовывается на ранних стадиях формирования посёлка, когда коммуникации не проведены. Неприятно, если дом будет полностью отстроен, но заселиться в него нет никакой возможности, так как в нём отсутствует и освещение, и обогрев! Именно поэтому важно заранее оценить риски покупки участка без подведённых сетей и запросить у застройщика документы, подтверждающие технические условия и сроки подключения.
Риски покупки дома с земельным участком
Отдельно стоит сказать о рисках покупки дома с земельным участком. Здесь важно проверить не только сам дом, но и землю: соответствие сведений ЕГРН, наличие обременений, правильность оформления дома на участке, отсутствие самовольных построек и нарушений границ. В противном случае можно столкнуться с тем, что часть дома стоит на соседнем участке, объект признан самостроем или есть запреты на регистрацию и реконструкцию.
Как снизить риски при покупке земельного участка
Чтобы минимизировать риски при покупке участка или дома с земельным участком, важно заранее проверить документы на участок, сопоставить категорию земли и вид разрешённого использования с вашими планами, запросить информацию о зонах с особыми условиями использования территории, сервитутах и иных обременениях, а также внимательно изучить сводный план сетей и проект посёлка. Перед подписанием договора купли-продажи разумно показать комплект документов специалисту, который занимается сопровождением сделок с недвижимостью и знает, какие риски при покупке земельного участка встречаются чаще всего.
Если вы твёрдо решили купить участок в коттеджном посёлке в Екатеринбурге, отдайте предпочтение проверенным игрокам данного сегмента рынка – крупным компаниям, стабильно действующим не первый год и заслужившим положительную репутацию. Специалисты коттеджного посёлка «Журавли» помогут подобрать участок, разобраться в документах, учесть возможные риски при покупке земельного участка и безопасно оформить сделку.
Часто задаваемые вопросы
1. Какие основные риски при покупке земельного участка?
Главные риски связаны с назначением и видом разрешённого использования земли, обременениями (арест, ипотека, сервитут), неуточнёнными границами, ограничениями по застройке и отсутствием коммуникаций.
2. Что нужно проверить перед покупкой участка под дом?
Нужно проверить продавца и историю перехода права, категорию земель и вид разрешённого использования, наличие обременений, границы по межевому плану, зоны с особыми условиями использования территории, а также документы на будущие или уже подведённые коммуникации.
3. Чем рискует покупатель дома с земельным участком?
Покупатель рискует, если дом оформлен с нарушениями, часть строения выходит за пределы участка, на объекте или земле есть запреты и обременения, а также самовольные постройки, которые в дальнейшем могут обязать узаконить или снести.
4. Можно ли покупать участок без межевания и уточнённых границ?
Формально участок без межевания можно купить, но велика вероятность споров по границам с соседями, пересечения с дорогами или коммуникациями и дополнительных затрат на последующее межевание и согласования.
5. Как понять, безопасно ли покупать дешёвый участок?
Слишком низкая цена часто связана с ограничениями по использованию, удалённостью инфраструктуры, проблемами с подъездом, обременениями или планами застройки территории, поэтому важно провести юридическую и градостроительную проверку, а не ориентироваться только на стоимость.
6. Можно ли самостоятельно проверить участок без помощи специалиста?
Часть проверок (выписка ЕГРН, публичная кадастровая карта, ПЗЗ) можно выполнить самостоятельно, но для оценки всех рисков, особенно при покупке дома с участком или спорного объекта, лучше привлечь специалиста по сделкам с недвижимостью.
.jpg)
Полезные материалы по теме
Подробнее о выборе участков и жизни за городом вы можете узнать в наших материалах:
